Placevi u sjenci stanova

Prodaja placeva za gradnju kuća u Crnoj Gori znatno je oslabila poslije investicionog buma, što se nije promijenilo ni do danas. U agencijama za nekretnine kažu da se mnogo manje kupuju placevi nego stanovi.

Ne očekuju se veće promjene ni u narednom periodu, jer Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata, koji je usvojen 30. septembra, ne nudi stimulanse za gradnju kuća u odnosu na prethodni, ali ni destimulanse.

Marketing menadžer StanDiler-u,  spejilizovani portal za besplatno oglašavanje nekrenina, Bojan Batrićević kaže da je opada potražnja za placevima.

“Iskustvo kroz kontakte u ovom poslu govori da na teritoriji Podgorice potražnja za placevima opada posljednjih godina. Više se traže stanovi i poslovni prostori ili gotove kuće. Placevi se više kupuju na seoskim područjima”,  kaže Batrićević.

Podsjetimo da je Vlada prije nepun mjesec usvojila dva podzakonska akta na Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata kojim je definisano da naknada za izdavanje urbanističko-tehničkih i tehničkih uslova za izradu tehničke dokumentacije iznosi 50 eura za zgrade a 100 eura za inženjerske objekte. Drugim aktom je definisano da minimalna suma osiguranja od profesionalne odgovornosti u oblasti izgradnje objekata koju plaća privredno društvo iznosi najmanje 100.000 eura za firmu koja obavlja djelatnost izrade tehničke dokumentacije i građenja objekta, odnosno izvođenja pojedinih radova na građenju, a 200.000 eura firma koja obavlja djelatnost revizije tehničke dokumentacije, odnosno stručnog nadzora nad građenjem objekta.

Razlika samo u 50 eura

Na koji način će se to odraziti na cijenu gradnje pokazaće naredni period.

Rukovodilac Direkcije za strateški razvoj građevinarstva u Direktoratu za građevinarstvo u Ministarstvu održivog razvoja i turizma, Tatjana Vujošević, Pobjedi je kazala da se troškovi za početak gradnje kuće po novom Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata u odnosu na dosadašnji razlikuju samo u obaveznosti plaćanja naknade za izdavanje urbanističko-tehničkih uslova za izradu tehničke dokumentacije, koja u ovom slučaju iznosi 50 eura.

“Sve ostale naknade su ostale iste i, kao i dosad, zavise od mnogo faktora. Tako, visina komunalne naknade varira od veličine, namjene objekta i grada u kom se gradi. Visina naknade za gradnju objekta kuće će zavisiti prije svega od grada u kojem se namjerava graditi, a potom i zone u okviru tog grada. Sve ostale naknade prema administraciji su i prethodnim zakonom ukinute, a ovaj zakon predstavlja kontinuitet prethodnog u pogledu oslobađanja investitora od plaćanja takse, naknade, odnosno drugih troškova za izdavanje saglasnosti, mišljenja i drugih dokaza po posebnim propisima, kao i procedura da ih sam pribavlja”,  pojasnila je Vujošević.

Što se tiče troškova, ona dodaje da, prema privatnom sektoru, oni prije svega zavise od tržišta, a i od zahtjeva i želja samog investitora, odnosno od njegovih finansijskih mogućnosti.

Na pitanje šta je sve potrebno da se počne gradnja kuće na parceli koja ima riješene imovinsko-pravne uslove, Vujošević objašnjava da je, u skladu sa novousvojenim zakonom, neophodno prvo da se podnese zahtjev za urbanističko-tehničke uslove organu lokalne uprave nadležnom za poslove planiranja prostora i izgradnje objekata.

“Naravno, urbanističko-tehničkim uslovima će biti definisano da li je plan prepoznao objekat koji planira da gradi. Nakon dobijanja urbanističko-tehničkih uslova, građanin bira projektanta koji će prvo uraditi idejno rješenje za kuću na koje saglasnost treba da da glavni gradski arhitekta. Saglasnost glavnog arhitekte je neophodna kako bi se obezbijedila zaštita autentičnosti prostora i identiteta naselja, obezbjeđenje kvaliteta arhitektonskih rješenja, unapređenje vizuelnog kvaliteta objekata i naselja, kao i obezbjeđenje i promocija najbolje prakse u oblasti urbanizma i arhitekture”,  kazala je Vujošević.

Projekat i revizija

Po izdavanju saglasnosti, dodaje ona, projektant, kojeg je izabrao investitor, može da izradi glavni projekat koji je neophodan da bi se započelo građenje objekta.

“Glavni projekat mora biti revidovan od revidenta, a zakonom su definisani uslovi za obavljanje poslova izrade projekata, revizije kao i poslova građenja objekta i vršenja stručnog nadzora. Građanin, prilikom izbora projektanta, revidenta, izvođača kao i vršioca stručnog nadzora, mora da vodi računa da su licencirani za obavljanje tih poslova”,  ističe Vujošević.

Revident prilikom revizije glavnog projekta provjerava da li je glavni projekat urađen u skladu sa izdatim urbanističko-tehničkim uslovima i idejnim rješenjem na koje je data saglasnost glavnog gradskog arhitekte, zakonom, posebnim propisima i pravilima struke.

“Revizor ima obavezu da za račun investitora pribavi potrebne saglasnosti, mišljenja i druge dokaze u skladu sa posebnim propisima, kao i kopiju plana i list nepokretnosti. Organi koji izdaju navedene saglasnosti, mišljenja kao i kopiju plana i list nepokretnosti, dužni su da ih revidentu dostave elektronskim putem u roku od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva od revidenta bez nadoknade”,  kaže Vujošević.

Ovim rješenjem, dodaje ona, revident je isključivo odgovoran za usklađenost glavnog projekta sa izdatim urbanističko-tehničkim uslovima i idejnim rješenjem na koje je dobijena saglasnost glavnog gradskog arhitekte, zakonom, posebnim propisima i pravilima struke.

“Do donošenja plana generalne regulacije Crne Gore, odnosno u narednih 36 mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata, revident je dužan da pribavi i dokaz o uređivanju odnosa u pogledu plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta. Nakon tog perioda zakonom je na drugačiji način definisano uređivanje građevinskog zemljišta”,  kaže Vujošević.

Revident onda, kako pojašnjava, predaje investitoru revidovani glavni projekat sa izvještajem o reviziji i izjavom da se na osnovu tog projekta može graditi objekat.

“Nakon toga, vlasnik placa zaključuje ugovor sa izvođačem radova i vršiocem stručnog nadzora i podnosi prijavu građenja nadležnom inspekcijskom organu i uz prijavu građenja dostavlja sljedeću dokumentaciju: glavni projekat ovjeren u skladu sa ovim zakonom; izvještaj o pozitivnoj reviziji glavnog projekta; dokaz o osiguranju od odgovornosti projektanta koji je izradio, odnosno revidenta koji je revidovao glavni projekat, u skladu sa ovim zakonom; ugovor o angažovanju izvođača radova; ugovor o angažovanju stručnog nadzora, i dokaz o pravu svojine na zemljištu, odnosno drugom pravu na građenje na zemljištu i saglasnost glavnog gradskog arhitekte na idejno rješenje”,  pojašnjava Vujošević.

Tabla i rokovi

Ona ističe da je građanin obavezan i da, danom podnošenja prijave građenja nadležnom inspekcijskom organu, upozna i lokalnu javnost o namjeravanoj gradnji, postavljanjem table na mjestu građenja. Tabla mora da sadrži podatke o investitoru, projektantu, revizoru, izvođaču radova i vršiocu stručnog nadzora nad građenjem i 3D vizuelizaciju objekta.

“Provjera dostavljene dokumentacije od inspekcijskog organa traje 15 dana nakon čega građanin može započeti građenje objekta. Stoga, 15 dana nakon podnošenja prijave građenja, ukoliko inspekcija nije dostavila rješenje o otklanjanju utvrđenih nedostataka u glavnom projektu ili pratećoj dokumentaciji, investitor može započeti građenje objekta”,  kaže Vujošević.

U skladu sa zakonom, kako je objasnila, pribavljanje urbanističko-tehničkih uslova: saglasnosti glavnog gradskog arhitekte na idejno rješenje, saglasnosti i mišljenja, kopije plana i lista nepokretnosti u skladu sa posebnim propisima na glavni projekat, prijava građenja, prijava upisa objekata u katastar nepokretnosti, obavljaće se elektronskim putem.

“Ministarstvo treba da, u roku od 12 mjeseci od dana stupanja zakona na snagu, obezbijedi uslove za navedeni način poslovanja. Do tada, a radi omogućavanja jednostavnije komunikacije sa nadležnim inspekcijskim organom, u svim lokalnim samoupravama biće postavljeni inspektori koji će primati prijave građenja građana, s tim što građani imaju obavezu da tehničku dokumentaciju i izvještaj o reviziji dostavljaju u elektronskoj formi tj. na CD-u”,  kazala je Vujošević i napomenula da će svi obrasci zahtjeva, prijava i obavještenja, kao i do sada, biti dostupni na internet stranici ministarstva.

U skladu sa ovim zakonom, odgovornost da li se objekat gradi ili je izgrađen u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima, zakonom, posebnim propisima, pravilima struke i da li je podoban za upotrebu je na građaninu, odnosno revidentu i stručnom nadzoru, koje on izabere.

Kvadrat od 2 do 1000 eura

Marketing menadžer u Standiler- u Bojan Batrićević kaže da, po podacima koje oni imaju, kvadrat placa u Crnoj Gori se kreće od dva eura, koliko se može naći na seoskim područjima, do 1.000 eura, koliko dostiže na atraktivnim lokacijama na primorju.

“U Podgorici se kvadrat placa u gradu nudi od 100 do 300 eura, a u okolini od 15 do 60 eura. U Kotoru od 100 do čak 1.000 eura, a u okolini od 20 do 100 eura. U Tivtu kvadrat placa se kreće od 100 do500eura, a u okolini od 100 do 150 eura. U Budvi kvadrat u gradu se uglavnom kreće od 150 do300 eura, a u okolini od 80 do 100 eura. U Baru od 100 do 300 eura, a u njegovoj okolini od 10 do 100 eura; u Herceg Novom od 100 do 250 eura, a u okolini od 20 do 50 eura. U Ulcinju od 100 do 200 eura, u okolini od 20 do 50 eura. Na Cetinju je od 2 do 100 eura, Kolašinu od 5 do 100 eura i na Žabljaku u globalu od pet do 40 eura”,  kaže Batrićević.

Povećana ponuda

Izvršni direktor Crna Gora media, firme specijalizovane za predstavljanje nekretnina putem interneta, Dušan Radević kaže da je u dosadašnjem dijelu godine bilo oko 3.500oglasa za prodaju (najviše), kupovinu i davanje u zakup placeva.

“Tokom 2016. bilo ih je oko 3.000, što je povećanje ponude za 16 do 17 odsto. Od početka 2017. oglasi za sve nekretnine na portalu crna.gora.me su pregledani oko 570.000 puta. U istom periodu prošle godine bilo je oko 610.000 pregleda. Može se zaključiti da je interesovanje za promet nekretnina opalo za oko šest do sedam odsto”,  objašnjava Radević i podsjeća da oglašivači nijesu obavezni da ističu cijene.

Zanimljiv je podatak da je, u poređenju sa istim periodom prošle godine, ove u porastu interesovanje za nekretnine kod posjetilaca portala iz Crne Gore.

“Prošle godine je zabilježeno oko 88.000 sesija, dok je ove ta brojka oko 95.000. To je porast interesovanja za 7 do 8 odsto”, objašnjava on.