Da bi kupili stan u Beogradu morate da radite dvije decenije, a da dinar ne potrošite

Građevinska industrija dala je najveći doprinos rastu BDP-a u Srbiji u trećem tromjesečju ove godine sa snažnim rastom od 34,7 odsto.

Doduše, najveći dio toga je zahvaljujući kapitalnim investicijama, gasovodu i auto-putevima, dok je stanogradnja zabilježila rast od oko 18 odsto.

Istovremeno sa sve većim brojem izgrađenih kvadrata posljednjih četiri-pet godina bilježi se i značajan rast cijena nekretnina, dotle da se postavlja pitanje da li u Srbiji, ili bolje reći u Beogradu, postoji novi balon na tržištu nekretnina kao prije krize 2008. godine.

Prema nekim kriterijumima, cijene nekretnina u Beogradu su među najskupljima na svijetu.

Prema analizi tržišta nekretnina Aleksandra Radivojevića, saradnika Kvartalnog monitora, ekonomske publikacije Fonda za razvoj ekonomske nauke, stanovi u Beogradu su skoro dvostruko skuplji nego u glavnim gradovima zemalja bivše Jugoslavije kada se uporede sa standardom stanovništva.

Naime, prema indeksu odnosa cijena nekretnina i zarada, gdje se u obzir uzima kupovina novoizgrađenog stana od 60 kvadratnih metara po prosječnoj cijeni i prosječna plata.

Prema ovom kriterijumu u Srbiji je potrebno 17,8 godina, da neko sa prosječnom zaradom kupi stan od 60 kvadrata.

Pošto je neizvodljivo da neko skoro 18 godina cijelu platu štedi samo za stan, ako se iz plate izuzmu troškovi života taman iznad linije apsolutnog siromaštva, vrijeme potrebno za kupovinu stana skače na 23,7 godina.

U Beogradu je još teže kupiti stan jer, iako ima najveću prosječnu platu, cijene stanova su još više u odnosu na ostatak Srbije, pa je potrebno 20,4 godine da se cijela plata ostavlja sa strane kako bi se kupio stan od 60 kvadrata u novoj gradnji. U okruženju, stvar je daleko povoljnija po kupce.

U Sarajevu je potrebno 8,9 godina, u Zagrebu 9,5 godina, Podgorici 9,9 godina i u Skoplju malo preko devet godina.

Kako se navodi u analizi tržišta nekretnina poznata švajcarska banka UBS ima indikator koji ukazuje u kojim svjetskim gradovima postoji rizik od balona nekretnina koji doduše ne obuhvata Beograd.

Ovaj indeks poredi prosječan novoizgrađen stan od 60 kvadrata sa zaradom zaposlenog sa visokom stručnom spremom.

Radivojević je izračunao ovaj indeks za Beograd i dobio da se glavni grad Srbije nalazi odmah iza Hongkonga, Pariza i Londona, a ispred Singapura i Tokija, pošto je potrebno 13 godina rada na iznadprosječno plaćenom poslu da se kupi stan.

Hongkong je ubjedljivo najskuplji sa 21 godinom, dok je u Parizu i Londonu potrebno 15 i 14 godina.

Drugi pokazatelj stanja na tržištu nekretnina u Srbiji je učešće stambenih kredita u BDP-u. Sa svega 7,6 odsto u 2018. godini Srbija je ispod prosjeka zemalja Centralne i Istočne Evrope.

Ovo je sasvim sigurno posljedica činjenice da se skoro 70 odsto nekretnina, stanova u Srbiji proda za gotovinu. Prema podacima iz izvještaja za 2018. godinu Republičkog geodetskog zavoda, 69 odsto stanova se proda za keš i to važi i za novogradnju i staru gradnju. Oko 25 odsto kupovina je na kredit, dok za pet odsto RGZ nema podatke.

Prema podacima RGZ-a, prosječna cijena stana u Srbiji je 900 eura za kvadrat u staroj gradnji, a 1.180 eura za kvadrat nove gradnje. U Beogradu je u 2018. godini kvadrat stare gradnje koštao u prosjeku 1.150 eura, a novogradnje 1.500 eura.

U prvom tromjesečju ove godine cijene su skočile na 1.250 eura za kvadrat stare, odnosno 1.700 eura nove gradnje.

Inače, zanimljivo je da od 2014. godine cijene stanova u Beogradu samo rastu iako smo imali fiskalnu konsolidaciju i smanjenje plata i penzija.

U 2015. godini, prvoj godini fiskalne konsolidacije, cijene su porasle za tri odsto, a već sljedeće za cijelih 18 odsto.

U 2017. je rast cijena opet bio skromniji pet odsto, da bi u 2018. opet bio dvocifreni rast cijena, od 12 odsto. Za to vrijeme inflacija se kretala u rasponu dva do tri odsto.

Takođe je zanimljivo i da je u posljednjih 14 godina samo u tri godine, od 2011. do 2013. zabilježen pad cijena nekretnina i to kao posljedica smanjenja broja izgrađenih kvadrata.

U prva tri mjeseca ove godina najčešća cijena (modalni prosjek) za prodat, odnosno kupljen stan bila je 1.000 eura za kvadrat stare gradnje, 268 stanova je prodato po toj cijeni.

Kod novogradnje ubjedljivo najčešća cijena je 1.700 eura za kvadrat, pošto je 229 stanova prodato po toj cijeni.

Najskuplja opština u Beogradu u 2018. godini bila je Stari grad, gdje je prosječan kvadrat stare gradnje koštao 1.838 eura, dok je nova gradnja koštala 2.194 eura. Međutim, najskuplji stan je prodat na Savskom vencu, i to u Beogradu na vodi i koštao je 7.777 eura po kvadratu.

Istovremeno najjeftiniji stan u Beogradu na vodi koštao je 2.862 eura po kvadratu.

RGZ prati i cijene nekretnina i na atraktivnim lokacijama u Beogradu, kao na primjer u Skajlajnu, Central gardenu, Zelenoj aveniji, Kapijama Vračara, Voždove kapije, Vest 65, Blok 32 i Kneza Miloša rezidens.

Nakon Beograda na vodi najskuplji je Skajlajn sa prosječnom cijenom od 2.804 eura, gdje najekskluzivniji stanovi koštaju 3.736 eura za kvadrat.

Takođe, i druga nekretnina u Kneza Miloša, rezidens je među skupljima – 2.707 eura kvadrat, sa maksimalnom cijenom od 3.608 eura.